Hoeveel hypotheek u in 2026 kunt krijgen, hangt vooral af van uw bruto inkomen en van de rente waarmee de geldverstrekker rekent. Daarbij telt het energielabel van de woning mee, en in principe leent u niet meer dan de woning waard is. Een eerste indicatie haalt u in een paar minuten uit onze hypotheekcalculator. Hieronder leest u hoe dat getal tot stand komt.
Welke regels bepalen uw maximale hypotheek?
De grenzen staan in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. De overheid past die regeling elk jaar aan op advies van het Nibud. Het Nibud rekent uit welk deel van uw inkomen u aan woonlasten kunt besteden terwijl u genoeg overhoudt voor boodschappen, energie en andere vaste uitgaven. Dat deel heet de financieringslast. Bij een hoger inkomen mag een groter deel naar wonen.
Voor 2026 ging het Nibud uit van een loonstijging van 4,1 procent, de verwachting van het CPB. Wie die loonstijging krijgt, kan iets meer lenen dan in 2025. Bij een bruto jaarinkomen van € 70.000 is dat volgens het Nibud ongeveer € 6.000 extra. Blijft uw inkomen gelijk, dan kunt u juist wat minder lenen, omdat de inflatie de ruimte in uw budget kleiner maakt.
Uw inkomen
Geldverstrekkers kijken naar uw toetsinkomen. Voor iemand in loondienst is dat het bruto jaarinkomen, met vakantiegeld en vaste extra's zoals een dertiende maand. Met een vast contract of een werkgeversverklaring is dat meestal snel vastgesteld. Bent u ondernemer, dan kijkt de geldverstrekker naar uw winst over de afgelopen jaren. Daarover leest u meer op onze pagina voor zelfstandigen.
Koopt u samen, dan rekent de geldverstrekker met uw gezamenlijke inkomen. Koopt u alleen, dan kent de regeling een tegemoetkoming. Bij een toetsinkomen boven € 30.000 mag de geldverstrekker tot € 17.000 buiten de berekening van de woonlasten laten (artikel 3, stand 2026). Voor veel alleenstaanden betekent dat tot dat bedrag meer leenruimte. De regeling zegt dat de geldverstrekker dit mag doen, dus de uitwerking kan per aanbieder verschillen.
De toetsrente
Hoe hoger de rente, hoe minder u bij hetzelfde inkomen kunt lenen. Kiest u een rentevaste periode van tien jaar of langer, dan rekent de geldverstrekker met de rente die u echt gaat betalen. Bij een kortere rentevaste periode schrijft de regeling een toetsrente voor die de AFM elk kwartaal publiceert, met een minimum van 5 procent. Een korte rentevaste periode met een lage rente levert dus niet vanzelf een hogere hypotheek op. De actuele rentes per rentevaste periode staan op onze pagina hypotheekrentes.
Schulden en studieschuld
Lopende leningen verlagen uw leenruimte. Denk aan een doorlopend krediet, een private-leaseauto of een studieschuld bij DUO. Voor de studieschuld kijkt de geldverstrekker naar het bedrag dat u per maand aan rente en aflossing betaalt, niet naar het oorspronkelijke leenbedrag. Dat maandbedrag weegt mee alsof het een vaste last is. Heeft u uw studieschuld inmiddels deels afgelost, dan mag de geldverstrekker uitgaan van de actuele restschuld en de resterende looptijd. Neem uw overzicht van DUO dus mee naar het gesprek.
Het energielabel van de woning
Een zuinige woning heeft lagere energielasten, en daarom mag u er meer voor lenen. Voor 2026 gelden deze bedragen bovenop wat u op basis van uw inkomen kunt lenen:
| Energielabel | Extra leenruimte in 2026 |
|---|---|
| E, F of G | € 0 |
| C of D | € 5.000 |
| A of B | € 10.000 |
| A+ of A++ | € 20.000 |
| A+++ | € 25.000 |
| A++++ | € 30.000 |
| A++++ met energieprestatiegarantie | € 40.000 |
Voor de zuinigste labels zijn de bedragen in 2026 lager dan in 2025, omdat zonnepanelen minder opleveren nu de salderingsregeling per 1 januari 2027 verdwijnt.
Wilt u de woning na aankoop verduurzamen, dan kunt u daarnaast extra lenen voor energiebesparende maatregelen, los van uw inkomen. In 2026 is dat € 20.000 bij label E, F of G, € 15.000 bij C of D en € 10.000 bij A tot en met A++. Heeft de woning geen label, dan is het maximaal € 10.000. Dat geld mag alleen naar verduurzaming. Hoger bieden op een huis kunt u er niet mee.
De waarde van de woning
Naast uw inkomen is er een tweede grens: de hypotheek mag in principe niet hoger zijn dan 100 procent van de marktwaarde van de woning, zoals die in het taxatierapport staat. De kosten koper, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, betaalt u daardoor meestal uit eigen geld. Voor energiebesparende maatregelen mag de hypotheek tot 106 procent van de woningwaarde gaan.
Kiest u voor Nationale Hypotheekgarantie, houd dan rekening met de NHG-grens. Die is in 2026 € 470.000, of € 498.200 als u energiebesparende maatregelen meefinanciert. Koopt u voor het eerst, lees dan ook onze pagina voor starters.
Een voorbeeld uit Almere
Stel, u koopt samen een tussenwoning in Almere Buiten met energielabel A. Uw inkomens en de toetsrente bepalen het grootste deel van de maximale hypotheek. Door label A komt daar € 10.000 bij ten opzichte van dezelfde woning met label E. Wilt u daarna het dak isoleren of zonnepanelen leggen, dan kunt u nog eens tot € 10.000 lenen, zolang u dat geld ook echt daarvoor gebruikt. Is de woning getaxeerd op de koopsom, dan brengt u de kosten koper zelf in. Dit voorbeeld is indicatief. Wat u werkelijk kunt lenen, hangt af van uw volledige situatie en van de geldverstrekker.
Wat de leennormen niet zeggen
De leennormen geven een bovengrens. Of dat bedrag ook verstandig is, hangt af van uw plannen. Wie een gezin wil beginnen of minder wil gaan werken, kiest soms bewust voor een lagere hypotheek. En geldverstrekkers verschillen in hoe ze een tijdelijk contract of een wisselend inkomen beoordelen.
Wilt u weten wat u in uw eigen situatie kunt lenen? Plan een gratis kennismakingsgesprek met een van onze adviseurs aan de Schoutstraat in Almere.