Uw hypotheek mag in 2026 in principe niet hoger zijn dan de waarde van de woning. Alles wat u daarnaast betaalt, de kosten koper, komt dus uit eigen geld. Voor een woning waarin u zelf gaat wonen is de grootste post de overdrachtsbelasting van 2 procent, tenzij u de startersvrijstelling krijgt. Daar komen de notaris, de taxatie, het advies en eventueel NHG bij.
Waarom u eigen geld nodig heeft
De Tijdelijke regeling hypothecair krediet zegt het in artikel 5 kort: de hypotheek mag ten opzichte van de woningwaarde niet hoger zijn dan honderd procent (stand 2026). Met woningwaarde bedoelt de geldverstrekker de marktwaarde uit het taxatierapport, niet de prijs die u heeft geboden.
Daardoor kunt u de kosten koper in de regel niet meefinancieren. Valt de taxatie lager uit dan de koopsom, dan betaalt u het verschil ook zelf. Wie in een krappe markt boven de vraagprijs biedt, heeft daardoor soms meer eigen geld nodig dan gedacht.
Er is één uitzondering: voor energiebesparende maatregelen mag de hypotheek tot 106 procent van de woningwaarde gaan. Dat extra deel is alleen voor die maatregelen bedoeld.
Welke kosten betaalt u zelf?
De overdrachtsbelasting is meestal de grootste post. In 2026 is het tarief 2 procent van de koopsom voor een woning waarin u zelf gaat wonen. Gaat u er niet zelf wonen, dan is het 8 procent. Bent u 18 of ouder en jonger dan 35, kost de woning niet meer dan € 555.000 en heeft u de vrijstelling nog niet gebruikt, dan betaalt u niets. De voorwaarden leest u in Startersvrijstelling overdrachtsbelasting: voorwaarden en grens 2026.
Bij de notaris betaalt u voor twee akten: de leveringsakte, waarmee de woning op uw naam komt, en de hypotheekakte. De notaris schrijft beide in bij het Kadaster. Reken indicatief op ongeveer € 2.500 voor de notaris. De tarieven verschillen per kantoor, dus vraag vooraf een offerte.
Voor de hypotheek is bijna altijd een taxatierapport nodig. Daarnaast betaalt u voor het hypotheekadvies en de bemiddeling. Kiest u voor Nationale Hypotheekgarantie, dan betaalt u in 2026 eenmalig een borgtochtprovisie van 0,4 procent over de hele hypotheek. Wat NHG u verder oplevert, leest u in De NHG-grens in 2026 en wat NHG u oplevert.
Dan zijn er kosten die niet verplicht zijn maar vaak wel worden gemaakt, zoals een bouwkundige keuring en een aankoopmakelaar. Verder spreekt u in de koopovereenkomst meestal een waarborgsom of bankgarantie af van 10 procent van de koopsom. Bij de overdracht wordt die met de koopsom verrekend. Kiest u voor een waarborgsom in plaats van een bankgarantie, dan moet u dat bedrag dus al vóór de overdracht beschikbaar hebben.
Wat kunt u aftrekken?
Een deel van de kosten koper trekt u af van uw inkomen in het jaar waarin u de woning koopt. Volgens de Belastingdienst gaat het om de kosten die u maakt om de hypotheek te krijgen: advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek, de notariskosten voor de hypotheekakte, de taxatie voor de hypotheek of NHG, de bouwkundige keuring als die nodig was voor de hypotheek of NHG, en de kosten voor NHG.
Niet aftrekbaar zijn de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte, de makelaar bij aankoop, een bouwkundige keuring voor uzelf en advies dat u vóór de aankoop van de woning heeft gekregen.
De aftrek levert u pas later geld op, via de aangifte of een voorlopige aanslag. Bij de notaris moet u het hele bedrag dus eerst zelf kunnen betalen.
Twee voorbeelden uit Almere
De voorbeelden zijn indicatief en gaan uit van de regels voor 2026. Ze laten alleen de posten zien waarvoor een vast tarief geldt.
Een koper van 28 koopt een appartement in Almere Haven voor € 320.000, met een hypotheek met NHG van hetzelfde bedrag. De taxatie komt uit op de koopsom. Zij gebruikt de startersvrijstelling en betaalt dus geen overdrachtsbelasting. De borgtochtprovisie voor NHG is 0,4 procent van € 320.000, dat is € 1.280. Met ongeveer € 2.500 voor de notaris komt zij op zo'n € 3.780, en daar komen de taxatie en het advies nog bij.
Een stel van 37 en 39 koopt een tussenwoning in Almere Poort voor € 450.000. Zij komen niet meer in aanmerking voor de startersvrijstelling en betalen 2 procent overdrachtsbelasting: € 9.000. Met een hypotheek met NHG van € 450.000 is de borgtochtprovisie € 1.800. Valt de taxatie uit op € 440.000, dan kunnen zij € 10.000 minder lenen en brengen zij dat bedrag extra in. De borgtochtprovisie over € 440.000 is dan € 1.760.
Waar komt het eigen geld vandaan?
Voor de meeste starters is dat spaargeld. Soms helpen ouders mee met een schenking of een lening; vraag dan na wat dat betekent voor de belasting en voor uw hypotheek. Verkoopt u uw huidige woning, dan kunt u de overwaarde inbrengen. Daarover leest u meer op onze pagina voor doorstromers.
Hoeveel u maximaal kunt lenen, hangt af van uw inkomen en de rente. Dat staat los van uw eigen geld en leest u in Hoeveel hypotheek kan ik krijgen in 2026?. Een eerste indicatie geeft onze hypotheekcalculator. Koopt u voor het eerst, kijk dan ook op onze pagina voor starters.
Wilt u weten hoeveel eigen geld u voor een bepaalde woning nodig heeft? Plan een gratis kennismakingsgesprek op ons kantoor aan de Schoutstraat in Almere. Dan rekenen we het met uw eigen cijfers door.