Bent u 18 of ouder en jonger dan 35, en kost de woning die u koopt in 2026 niet meer dan € 555.000? Dan betaalt u geen overdrachtsbelasting, zolang u er zelf gaat wonen en de vrijstelling niet eerder heeft gebruikt. Zonder vrijstelling is dat 2 procent van de koopsom. Bij een appartement van € 340.000 scheelt het u dus € 6.800.
Wat is de startersvrijstelling?
Wie een bestaande woning koopt, betaalt overdrachtsbelasting. Voor een woning waarin u zelf gaat wonen is het tarief in 2026 2 procent. Koopt u een woning die niet uw hoofdverblijf wordt, zoals een woning om te verhuren, dan is het 8 procent. Voor een starter die aan de voorwaarden voldoet, geldt een vrijstelling: het tarief is dan 0 procent. De regel staat in artikel 15 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.
De voorwaarden in 2026
De Belastingdienst noemt vier voorwaarden. U moet ze allemaal halen.
- U gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen.
- U bent meerderjarig en jonger dan 35 op het moment dat u de woning krijgt. Dat moment is de dag waarop u bij de notaris tekent, niet de dag waarop u het koopcontract ondertekent.
- U heeft de startersvrijstelling niet eerder gebruikt. De vrijstelling kunt u één keer in uw leven gebruiken.
- De woningwaarde is niet hoger dan € 555.000.
Wordt u binnenkort 35, kijk dan goed naar de datum van de overdracht. Een paar weken verschil kan hier een paar duizend euro schelen.
Hoe bepaalt u de woningwaarde?
Meestal is de woningwaarde gelijk aan de koopsom. Het gaat om de waarde die de woning op de vrije markt heeft. Een garage of berging die bij de woning hoort, telt mee. Koopt u op erfpachtgrond, dan telt de waarde van de gekapitaliseerde canon ook mee.
Komt het totaal boven de grens, dan vervalt de vrijstelling helemaal. De Belastingdienst geeft zelf het voorbeeld van een koopprijs van € 560.000: dan heeft u geen recht op de vrijstelling. U betaalt in dat geval 2 procent over het hele bedrag, niet alleen over het deel boven de grens.
Samen kopen
Koopt u samen, dan kijkt de Belastingdienst per koper of hij of zij aan de voorwaarden voldoet. Voldoet u allebei, dan betaalt u allebei niets. Is een van u 35 of ouder, of heeft een van u de vrijstelling al eens gebruikt, dan geldt de vrijstelling alleen voor de ander. Wie niet voldoet, betaalt 2 procent over zijn of haar deel.
Voor de grens van € 555.000 telt de waarde van de hele woning, niet het deel dat u ieder koopt. Een woning van € 600.000 die u samen voor de helft koopt, valt dus buiten de vrijstelling, ook al is uw eigen deel € 300.000.
Drie voorbeelden uit Almere
De voorbeelden hieronder zijn indicatief en gaan uit van de regels voor 2026.
Een alleenstaande koper van 29 koopt een appartement in Almere Buiten voor € 340.000. Hij voldoet aan alle voorwaarden en betaalt geen overdrachtsbelasting. Zonder vrijstelling was dat € 6.800 geweest.
Een stel koopt een tussenwoning in Almere Stad voor € 450.000, ieder voor de helft. Zij is 33, hij is 36. De woning blijft onder de grens. Zij betaalt over haar helft niets. Hij betaalt 2 procent over € 225.000, dus € 4.500.
Een stel van 30 en 31 kijkt naar een twee-onder-een-kapwoning in Almere Poort van € 560.000. Die ligt boven de grens. Zij betalen samen 2 procent over het hele bedrag, € 11.200.
Wat betekent dit voor uw eigen geld?
Overdrachtsbelasting hoort bij de kosten koper. U kunt die kosten in de regel niet in de hypotheek meenemen, dus ze komen uit uw eigen geld. De vrijstelling scheelt daarom vooral in wat u zelf moet inbrengen. Hoeveel u kunt lenen, staat er los van. Dat leest u in Hoeveel hypotheek kan ik krijgen in 2026? en kunt u uitrekenen met onze hypotheekcalculator.
Blijft de woning ook onder de NHG-grens van € 470.000, dan kunt u NHG overwegen. Meer daarover in De NHG-grens in 2026 en wat NHG u oplevert. Alles voor een eerste woning op een rij vindt u op onze pagina voor starters.
Hoe regelt u de vrijstelling?
Bij de overdracht verklaart u dat u zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen en dat u de vrijstelling niet eerder heeft gebruikt. Dat gebeurt meestal in de leveringsakte bij de notaris. De notaris houdt dan geen overdrachtsbelasting in. Gaat u er na de aankoop toch niet wonen, dan heeft u geen recht op de vrijstelling en kan het tarief van 8 procent gelden.
De grens geldt voor 2026. Is de grens voor 2027 bekend, dan werken we dit artikel bij.
Twijfelt u of u onder de vrijstelling valt, of wilt u weten wat de aankoop u in totaal kost? Plan een gratis kennismakingsgesprek op ons kantoor aan de Schoutstraat in Almere.