Voor een verbouwing heeft u in 2026 grofweg vier routes: uw eigen spaargeld, de hypotheek op uw huidige woning verhogen, de verbouwing bij aankoop meefinancieren in een bouwdepot, of voor energiebesparende maatregelen een Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds. Welke route past, hangt vooral af van wat u wilt laten doen en of u de woning nog koopt of er al woont.
De routes naast elkaar
| Route | Wanneer | Waarvoor | Let op |
|---|---|---|---|
| Bouwdepot bij aankoop | U koopt de woning nog | Verbouwing en verduurzaming | Hypotheek op basis van de waarde na verbouwing |
| Hypotheek verhogen | U woont al in de woning | Verbouwing en verduurzaming | Nieuwe toets van inkomen en woningwaarde |
| Energiebespaarlening Warmtefonds | Bestaande woning waar u zelf woont | Alleen energiebesparende maatregelen | € 1.000 tot € 29.000, los van uw hypotheek |
| Eigen geld | Altijd | Alles | Geen lening en geen toets nodig |
Meefinancieren als u de woning nog koopt
Koopt u een huis dat u meteen wilt aanpakken, dan kunt u de verbouwing in de hypotheek opnemen. Het bedrag voor de verbouwing komt in een bouwdepot en wordt pas uitbetaald als u facturen declareert. De geldverstrekker rekent dan met de waarde van de woning na de verbouwing; daarvoor laat u een taxatierapport maken dat beide waarden noemt. Hoe declareren, depotrente en de tweejaarsregeling voor de belasting werken, leest u in Hoe werkt een bouwdepot?
De hypotheek verhogen als u er al woont
Woont u al in uw huis, dan is een verhoging van de hypotheek de gebruikelijke route voor een grotere verbouwing. De geldverstrekker toetst opnieuw. Volgens de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (stand 2026) mag de totale hypotheek niet hoger zijn dan 100 procent van de woningwaarde. Gaat het geld naar energiebesparende voorzieningen, dan mag het tot 106 procent. Uw inkomen moet de nieuwe maandlasten ook dragen, en voor maatregelen zoals isolatie of een warmtepomp mag de geldverstrekker extra ruimte geven. Hoeveel dat is, staat per energielabel in Extra lenen voor verduurzaming.
Over het nieuwe leningdeel spreekt u een eigen rente en rentevaste periode af. Uw bestaande leningdelen blijven doorlopen onder de oude afspraken, tenzij u de hele hypotheek oversluit. Of dat laatste loont, hangt onder meer af van uw huidige rente en een eventuele boeterente.
Heeft u Nationale Hypotheekgarantie, dan kan de verhoging ook met NHG. Op nhg.nl staan de voorwaarden voor 2026: het verhogen moet bij dezelfde geldverstrekker, de openstaande schuld mag niet hoger zijn dan de marktwaarde, en bestaande hypotheek plus verhoging mogen samen niet boven de NHG-grens van € 470.000 uitkomen. Voor de verbouwing houdt de geldverstrekker het geld in een depot.
Lenen bij het Warmtefonds
Gaat het alleen om verduurzamen, dan kunt u ook lenen bij het Nationaal Warmtefonds. De Energiebespaarlening is voor eigenaren van een bestaande woning die er zelf wonen; voor nieuwbouw geldt hij niet. U leent minimaal € 1.000 en maximaal € 29.000, met een looptijd van 7, 10 of 15 jaar, en boven € 15.000 ook 20 jaar. Is uw verzamelinkomen lager dan € 60.000 bruto per jaar, dan kan de rente 0 procent zijn. Wie meer verdient, betaalt de rente die het Warmtefonds op zijn site publiceert (warmtefonds.nl, geraadpleegd november 2026).
Het Warmtefonds noemt meer dan 20 maatregelen, waaronder dak- en vloerisolatie, een warmtepomp, zonnepanelen en een thuisbatterij. Een nieuwe keuken of badkamer hoort daar niet bij. Het geld komt in een bouwdepot waaruit u de aannemer betaalt.
Renteaftrek op een verbouwingslening
De rente op een lening voor uw eigen woning is aftrekbaar als u het geld besteedt aan zaken die vast aan de woning zitten. De Belastingdienst noemt onder meer een nieuwe keuken of badkamer, kozijnen en ramen, parket, onderhoudsschilderwerk, zonnepanelen, isolatie en de aanleg van de tuin. U moet de lening in maximaal 30 jaar ten minste annuïtair of lineair aflossen. Een aflossingsvrije lening geeft geen aftrek. Bij een verhoging gaat de termijn van 30 jaar opnieuw in voor het bedrag waarmee u verhoogt; de oorspronkelijke lening houdt haar eigen termijn.
Zonder depot mag u de eerste 6 maanden de rente over de hele verbouwingslening aftrekken. Daarna alleen over het deel dat u echt aan de verbouwing heeft besteed. Bewaar dus alle facturen en betaalbewijzen. Heeft u eerder een woning met overwaarde verkocht, dan kan de bijleenregeling de aftrek beperken; zie Overwaarde berekenen en gebruiken bij uw volgende woning.
Een voorbeeld uit Almere
Dit voorbeeld is indicatief en gaat uit van de regels voor 2026. De bedragen zijn aannames.
Een stel woont sinds 2018 in een tussenwoning uit de jaren negentig in Almere Haven. Ze willen een nieuwe badkamer van € 20.000 en spouwmuur- en vloerisolatie van samen € 8.000. Hun verzamelinkomen is samen € 75.000.
De badkamer valt buiten de Energiebespaarlening, dus die kunnen zij met een verhoging van de hypotheek betalen als hun inkomen en de getaxeerde waarde dat toelaten. Voor de isolatie kunnen zij kiezen: meenemen in dezelfde verhoging, met de extra ruimte die het energielabel geeft, of apart lenen bij het Warmtefonds. Omdat hun inkomen boven € 60.000 ligt, krijgen zij daar geen 0 procent. Welke combinatie per maand en over de hele looptijd voordeliger uitvalt, hangt af van de rente die zij op het nieuwe hypotheekdeel krijgen en hoe snel zij willen aflossen. Of een geldverstrekker de verhoging verstrekt, hangt af van hun volledige situatie.
Hoe wij u helpen
Wij zetten de routes voor uw verbouwing naast elkaar met uw eigen cijfers, inclusief wat u daarvan fiscaal kunt aftrekken. Meer over onze aanpak leest u op de pagina verbouwen en verduurzamen en op hypotheekadviseur in Almere.
Heeft u verbouwplannen? Plan een gratis kennismakingsgesprek op ons kantoor aan de Schoutstraat in Almere, dan rekenen we samen door wat er in uw situatie kan.