De overwaarde van uw huis is wat er overblijft als u van de verkoopprijs de verkoopkosten en uw hypotheekschuld aftrekt. Gaat u verhuizen, dan telt die overwaarde fiscaal mee bij de aankoop van uw volgende woning: volgens de bijleenregeling mag u in 2026 alleen rente aftrekken over de aankoopkosten van het nieuwe huis min uw overwaarde. Dat geldt ook als u de overwaarde liever op de bank houdt.
De rekensom stap voor stap
De Belastingdienst rekent de overwaarde zo uit: de verkoopprijs, min de verkoopkosten, min de eigenwoningschuld. Bij verkoopkosten noemt de Belastingdienst de makelaar, het verplichte energielabel, de taxatie en de advertentiekosten. De eigenwoningschuld is het deel van uw hypotheek waarover u rente mag aftrekken, plus de schuld voor de financieringskosten.
Verkoopt u voor het eerst een eigen woning, dan is die overwaarde meteen uw eigenwoningreserve. Had u eerder al een woning verkocht met overwaarde die nog niet is vervallen, dan telt u die twee bedragen op.
Voor een schatting vóór de verkoop heeft u een realistische verkoopprijs nodig. De WOZ-waarde is daar minder geschikt voor, omdat die op een peildatum in het verleden is vastgesteld. Een waardebepaling door een makelaar of een taxatie zit dichter bij wat de woning nu opbrengt.
Fiscale overwaarde en het geld op uw rekening
Het bedrag dat u na de verkoop op uw rekening krijgt, hoeft niet gelijk te zijn aan de fiscale overwaarde. Heeft u bijvoorbeeld ooit uw hypotheek verhoogd voor een auto of een reis, dan is dat deel geen eigenwoningschuld. Dan trekt de Belastingdienst dat deel niet af in de rekensom, en is uw fiscale overwaarde hoger dan het geld dat u overhoudt. De Belastingdienst wijst er zelf op dat u zelfs fiscale overwaarde kunt hebben terwijl er economisch niets overblijft.
Weet u niet precies hoe hoog uw eigenwoningschuld is, kijk dan in uw aangifte inkomstenbelasting of vraag het overzicht op bij uw geldverstrekker.
De bijleenregeling: wat de overwaarde doet bij uw nieuwe huis
Koopt u een nieuwe woning, dan mag u rente aftrekken over hooguit de aankoopprijs inclusief de kosten koper, min uw eigenwoningreserve. Leent u meer, dan valt dat extra deel in box 3 en is de rente daarover niet aftrekbaar.
U mag de overwaarde dus gebruiken waarvoor u wilt, maar dat heeft gevolgen voor uw maandlasten na belasting. Voor een geldverstrekker is de overwaarde gewoon eigen geld dat u inbrengt. Hoeveel u daarnaast mag lenen, hangt af van uw inkomen, de waarde van de nieuwe woning en de leennormen van 2026. Hoe die werken, leest u in Hoeveel hypotheek kan ik krijgen in 2026?
De overwaarde telt drie jaar mee
De eigenwoningreserve vervalt drie jaar na de verkoop. Gaat u na de verkoop eerst huren en koopt u binnen die drie jaar, dan telt de overwaarde nog mee. Koopt u later, dan niet meer.
De reserve wordt ook kleiner als u binnen die periode eigen geld uitgeeft aan onderhoud of een verbouwing van uw nieuwe woning, of als u erfpacht afkoopt. De Belastingdienst geeft als voorbeeld een reserve van € 35.000 die door een verbouwing van € 15.000 uit eigen geld daalt naar € 20.000.
Koopt u eerst en verkoopt u later, dan hoeft u volgens de Belastingdienst pas rekening te houden met de overwaarde als de oude woning verkocht is. In de periode dat u twee woningen heeft, gelden de regels uit Dubbele woonlasten: hoe voorkomt of overbrugt u ze?
Een voorbeeld uit Almere
Het voorbeeld is indicatief en gaat uit van de regels voor 2026.
Een gezin verkoopt een tussenwoning in Almere Buiten voor € 390.000. De makelaar, het energielabel en de advertenties kosten samen € 6.000. Hun eigenwoningschuld is € 240.000. De overwaarde is dan € 390.000 min € 6.000 min € 240.000, dus € 144.000.
Zij kopen een twee-onder-een-kapwoning in Almere Poort voor € 520.000. Daarover betalen zij 2 procent overdrachtsbelasting, € 10.400. Met € 5.600 aan overige kosten koper, zoals notaris en advies, komen de aankoopkosten in dit voorbeeld op € 536.000. Zij mogen rente aftrekken over hooguit € 536.000 min € 144.000, dus € 392.000.
Lenen zij € 420.000 om € 28.000 van de overwaarde op de bank te houden, dan is de rente over die € 28.000 niet aftrekbaar. Of de geldverstrekker € 420.000 wil financieren, hangt af van hun inkomen en de taxatie van de nieuwe woning.
Wat u met de overwaarde kunt doen
Stopt u de overwaarde in het nieuwe huis, dan leent u minder en valt er geen deel van de hypotheek in box 3. Houdt u een deel apart als buffer of voor een verbouwing en leent u daardoor meer, dan betaalt u over dat stuk van de lening rente zonder aftrek. Gaat dat geld binnen drie jaar naar een verbouwing van de nieuwe woning, dan daalt de eigenwoningreserve mee.
Heeft u een hypotheek van vóór 2013, dan speelt ook het overgangsrecht mee. Dat leest u in Uw hypotheek meenemen naar een nieuwe woning. Blijft u in uw huidige woning wonen en wilt u de overwaarde gebruiken zonder te verhuizen, kijk dan op onze pagina over opname overwaarde. Meer over verhuizen naar een volgende woning staat op de pagina voor doorstromers, en op hypotheekadviseur in Almere leest u hoe wij werken.
Wilt u weten hoeveel overwaarde u straks heeft en wat dat betekent voor uw volgende hypotheek? Plan een gratis kennismakingsgesprek op ons kantoor aan de Schoutstraat in Almere. Dan rekenen we het met uw eigen cijfers door.