Uw hypotheek meenemen naar een nieuwe woning betekent dat u bij een verhuizing de lening die u nu heeft, met de afgesproken rente en rentevaste periode, overzet naar het nieuwe huis. Of dat kan en onder welke voorwaarden, bepaalt uw geldverstrekker. Daarnaast heeft de Belastingdienst eigen regels voor verhuizen: in 2026 bepalen de bijleenregeling en het overgangsrecht voor hypotheken van vóór 2013 over welk bedrag u rente mag aftrekken, ook als u een nieuwe hypotheek afsluit.
Twee soorten meenemen
Bij meenemen gaat het over twee verschillende dingen. Het eerste is de lening zelf: houdt u uw huidige rente en rentevaste periode, of sluit u een nieuwe hypotheek af tegen de rente van nu? Het tweede is fiscaal: welke afspraken over aflossen en renteaftrek gaan van uw oude hypotheek mee naar de nieuwe? Die twee lopen niet altijd gelijk op. Ook als u een nieuwe hypotheek afsluit, kunnen de fiscale rechten van uw oude lening meegaan.
Wat uw geldverstrekker regelt
Veel hypotheekvoorwaarden hebben een verhuisregeling, ook wel meeneemregeling genoemd. Daarmee zet u het bestaande leningdeel met de huidige rente en de resterende rentevaste periode over naar de nieuwe woning. Heeft u meer nodig, dan leent u het verschil bij als nieuw leningdeel, tegen de rente die op dat moment geldt.
Of meenemen voordeel oplevert, hangt vooral af van uw huidige rente. Is die lager dan wat u nu voor een nieuwe hypotheek zou betalen, dan is meenemen vaak gunstig. Is die hoger, dan kan een nieuwe hypotheek goedkoper uitvallen. Kijk in dat geval ook of u een vergoeding betaalt als u de oude hypotheek bij de verkoop aflost. Dat staat in dezelfde voorwaarden.
Ook als u uw hypotheek meeneemt, kijkt de geldverstrekker opnieuw naar uw inkomen, uw vaste lasten en de waarde van de nieuwe woning. Hij toetst de hypotheek aan de leennormen van 2026. Hoe die werken, leest u in Hoeveel hypotheek kan ik krijgen in 2026?
Overwaarde en de bijleenregeling
Verkoopt u uw huis voor meer dan uw hypotheek, dan heeft u overwaarde. De wet rekent die zo uit: de verkoopprijs, min de verkoopkosten zoals de makelaar, min uw eigenwoningschuld. Dat bedrag heet de eigenwoningreserve (artikel 3.119aa Wet IB 2001, stand 2026).
Voor de nieuwe woning mag u rente aftrekken over hooguit de aankoopkosten min die eigenwoningreserve. Leent u meer, bijvoorbeeld omdat u een deel van de overwaarde op de bank wilt houden, dan is de rente over dat extra deel niet aftrekbaar. Die lening valt dan in box 3. De eigenwoningreserve vervalt drie jaar na de verkoop. Koopt u binnen die drie jaar een nieuwe woning, dan telt de overwaarde dus mee, ook als u eerst een tijd huurt.
Een hypotheek van vóór 2013
Had u op 31 december 2012 al een hypotheek voor uw eigen woning, dan gelden voor dat deel de oude regels. U hoeft er niet verplicht op af te lossen om de rente te mogen aftrekken. Dat overgangsrecht gaat mee naar uw volgende woning, tot het bedrag van die oude schuld min wat u sinds 2013 heeft afgelost.
Lost u de oude hypotheek bij de verkoop af, dan houdt u het overgangsrecht als u uiterlijk in het kalenderjaar daarna weer een hypotheek voor een eigen woning heeft, tot hetzelfde bedrag. Dat staat in artikel 10bis.1 van de Wet IB 2001, en dit overgangsrecht vervalt op 1 januari 2044. Ook voor deze leningen geldt een maximum van 30 jaar renteaftrek. Voor leningen van vóór 2001 is die termijn op 1 januari 2001 begonnen.
Voor alles wat u erbij leent, gelden de regels van nu. Om de rente op dat deel te mogen aftrekken, lost u het in hooguit 30 jaar minstens annuïtair of lineair af.
Een hypotheek van 2013 of later
Sloot u uw hypotheek in 2013 of later af, dan lost u al af volgens een schema van hooguit 30 jaar. Bij een verhuizing gaan de stand van de aflossing en de resterende looptijd mee naar de schuld voor de nieuwe woning, tot het bedrag van de oude schuld. Voor dat deel begint u dus niet opnieuw met 30 jaar. Voor het bedrag dat u erbij leent, gaat wel een nieuwe termijn van 30 jaar in.
Een voorbeeld uit Almere
Het voorbeeld is indicatief en gaat uit van de regels voor 2026.
Een stel woont sinds 2010 in een appartement in Almere Stad. Op 31 december 2012 hadden zij een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000, waarop zij sindsdien niets hebben afgelost. Zij verkopen het appartement voor € 340.000 en betalen € 5.000 aan verkoopkosten. Hun eigenwoningreserve is € 340.000 min € 5.000 min € 200.000, dus € 135.000.
Zij kopen een eengezinswoning in Almere Hout voor € 475.000. Met 2 procent overdrachtsbelasting (€ 9.500) en de overige kosten koper komen hun aankoopkosten in dit voorbeeld op € 490.000. Voor de nieuwe woning mogen zij rente aftrekken over hooguit € 490.000 min € 135.000, dus € 355.000. Daarvan valt € 200.000 onder het overgangsrecht, ook als zij dat deel aflossingsvrij laten. Over de andere € 155.000 is de rente alleen aftrekbaar als zij die in 30 jaar annuïtair of lineair aflossen.
Willen zij meer lenen en een deel van de overwaarde op de bank houden, dan is de rente over alles boven € 355.000 niet aftrekbaar. Of hun geldverstrekker de oude lening met de huidige rente laat meeverhuizen, staat in hun hypotheekvoorwaarden.
Meenemen of opnieuw beginnen?
Wat voor u verstandig is, hangt af van uw rente, de resterende rentevaste periode, het bedrag dat u erbij moet lenen en hoe lang u in de nieuwe woning wilt blijven. Vaak is het een combinatie: het oude deel meenemen en het extra deel tegen de huidige rente erbij lenen.
Krijgt u de nieuwe woning eerder dan dat de oude verkocht is, lees dan ook Overbruggingskrediet: wanneer heeft u het nodig en wat kost het? Welke kosten koper u uit eigen geld betaalt, staat in Hoeveel eigen geld heeft u nodig bij het kopen van een huis? Op onze pagina voor doorstromers leest u meer over verhuizen naar een volgende woning, en op de pagina hypotheekadviseur in Almere hoe wij werken.
Gaat u verhuizen en wilt u weten of meenemen voor u gunstig uitpakt? Plan een gratis kennismakingsgesprek op ons kantoor aan de Schoutstraat in Almere. Dan zetten we de mogelijkheden met uw eigen cijfers naast elkaar.