Als zzp'er heeft u voor een hypotheek meestal de cijfers van drie jaar nodig. De geldverstrekker rekent dan met uw gemiddelde winst over de laatste drie kalenderjaren, en voor een hypotheek met NHG is de winst van het laatste jaar het maximum. Bent u korter ondernemer, dan kan een hypotheek met NHG al vanaf 12 maanden ondernemerschap.
Waarom drie jaar de standaard is
Uw inkomen als ondernemer ligt niet vast zoals een salaris. Daarom mag een geldverstrekker volgens de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (stand 2026, artikel 3) rekening houden met de gemiddelde inkomsten over de laatste drie kalenderjaren of 36 maanden. Hoe een geldverstrekker dat uitwerkt, verschilt per aanbieder.
Wilt u een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie, dan is de route vastgelegd. NHG schrijft een Inkomensverklaring Ondernemer (IKV) voor als u direct of indirect eigenaar bent van een onderneming en daarmee minimaal 12 maanden actief bent. In 2026 kan NHG tot een koopsom of marktwaarde van € 470.000, of € 498.200 met energiebesparende voorzieningen. Meer daarover leest u in De NHG-grens in 2026 en wat NHG u oplevert.
Zo wordt uw inkomen berekend: een voorbeeld uit Almere
Dit voorbeeld is indicatief en gaat uit van de NHG-toetskaders van 2026. De bedragen zijn aannames en de correcties laten we even buiten beschouwing.
Twee zelfstandige installateurs uit Almere Buiten hebben over drie jaar hetzelfde gemiddelde, maar hun winst liep verschillend.
| Jaar | Installateur A | Installateur B |
|---|---|---|
| 2023 | € 44.000 | € 56.000 |
| 2024 | € 50.000 | € 50.000 |
| 2025 | € 56.000 | € 44.000 |
| Gemiddelde | € 50.000 | € 50.000 |
| Toetsinkomen | € 50.000 | € 44.000 |
Installateur A komt uit op het gemiddelde. Bij installateur B ligt het laatste jaar onder het gemiddelde, en dan geldt het laatste jaar als maximum. Een stijgende lijn levert dus geen hoger inkomen op dan het gemiddelde, terwijl een dalende lijn het toetsinkomen wel omlaag haalt. Hoeveel hypotheek bij zo'n toetsinkomen past, leest u in Hoeveel hypotheek kan ik krijgen in 2026?
Op de winst volgen correcties. NHG noemt als voorbeeld de auto van de zaak. Daarnaast telt het lopende jaar mee. Laten de tussentijdse cijfers een lager resultaat zien dan het gemiddelde, dan is dat volgens de toetskaders reden om het inkomen omlaag bij te stellen. Een hoger tussentijds resultaat verhoogt het inkomen niet vanzelf. Wel mag het feitelijk behaalde resultaat van het lopende jaar onder voorwaarden de plaats innemen van het oudste jaar, met een tussentijdse balans en de btw-aangiften erbij.
Welke stukken u aanlevert
De documentenlijst bij de NHG-toetskaders noemt voor een IKV onder meer de volgende stukken. De rekenexpert kan per situatie meer vragen.
- een uittreksel van de KvK, niet ouder dan drie maanden, als u KvK-plichtig bent
- uw aangiften inkomstenbelasting van de laatste drie jaar
- uw jaarrekeningen
- de laatste twee definitieve aanslagen inkomstenbelasting
- de verklaring geregistreerd inkomen van de Belastingdienst, voor de oudste twee jaren verplicht
- de btw-aangiften van het lopende jaar
- een winst- en verliesrekening van het lopende jaar, vanaf 1 augustus
- een werkgeversverklaring en recente loonstrook, als ook loondienstinkomen meetelt
Hoe actueel uw cijfers moeten zijn, hangt af van het moment van uw aanvraag:
| Vanaf | Wat u minimaal aanlevert |
|---|---|
| 1 februari | Tussentijdse cijfers en btw-aangiften tot en met het vierde kwartaal van het vorige jaar |
| 1 mei | Definitieve jaarcijfers van het vorige boekjaar |
| 1 augustus | Tussentijdse cijfers en btw-aangiften tot en met het tweede kwartaal van het lopende jaar |
| 1 november | Tussentijdse cijfers en btw-aangiften tot en met het derde kwartaal van het lopende jaar |
Vraagt u dus na 1 mei een IKV aan, dan moet uw jaarrekening over het vorige jaar klaar zijn en moet de aangifte inkomstenbelasting zijn ingediend. Koopplannen in het voorjaar kunt u daarom het best op tijd met uw boekhouder bespreken.
Korter dan drie jaar ondernemer
De termijn van 12 maanden telt vanaf uw inschrijving bij de KvK, tenzij u kunt aantonen dat u al eerder actief was. NHG kijkt in principe naar de laatste drie kalenderjaren, of korter als de onderneming jonger is. Inkomen uit loondienst en uit uw onderneming mogen in die jaren worden gecombineerd. U mag maximaal één kalenderjaar geen inkomen hebben gehad. Het gemiddelde wordt dan nog steeds over drie jaar berekend, dus zo'n jaar drukt de uitkomst.
Wat naast het inkomen meeweegt
Een IKV gaat verder dan de winst alleen. De rekenexpert beoordeelt ook of uw bedrijf er gezond voor staat. Het laatste boekjaar moet winstgevend zijn. Na correcties moet de liquiditeit minimaal 1,00 zijn en de solvabiliteit minimaal 25 procent. Ligt de solvabiliteit tussen 20 en 30 procent, dan kijkt de rekenexpert ook naar de ontwikkeling ten opzichte van het jaar ervoor en kunnen tussentijdse cijfers nodig zijn.
Werkt u via een bv en heeft u 5 procent of meer van de aandelen, dan gebruikt u ook een IKV. De basis is dan het gemiddelde inkomen uit de onderneming in box 1 over drie jaar, met het laatste jaar als maximum.
Is alles compleet, dan stelt de rekenexpert de verklaring volgens NHG binnen 5 werkdagen op. De IKV is zes maanden geldig. Binnen die termijn moet het bindend aanbod van de geldverstrekker er zijn. Stuur uw stukken dus niet veel eerder in dan nodig is.
Hoe wij u helpen
Wij kijken met u welke cijfers er al liggen en welke route bij uw onderneming past, met of zonder NHG. Meer over onze aanpak leest u op de pagina hypotheek als zelfstandige en op hypotheekadviseur in Almere.
Twijfelt u of uw cijfers al genoeg zijn? Plan een gratis kennismakingsgesprek op ons kantoor aan de Schoutstraat in Almere, dan nemen we uw jaarcijfers samen door.